Kupní smlouva na nemovitost bez uvedení ceny? Nejvyšší soud ji připustil

Nejvyšší soud přelomovým rozsudkem ze dne 9. 4. 2026, sp. zn. 24 Cdo 81/2026, poprvé jednoznačně potvrdil, že kupní smlouvu k nemovitosti lze platně uzavřít i tehdy, když v ní není uvedena kupní cena. Rozhodnutí mění dosavadní praxi katastrálních úřadů a mimo jiné otevírá prostor k tomu, aby prodejní cena nemovitosti nemusela být zveřejněna v katastru. Co to znamená pro každého, kdo nemovitost prodává nebo kupuje, shrnujeme níže.

Co Nejvyšší soud rozhodl

Nejvyšší soud se zabýval otázkou, zda je kupní smlouva k nemovitosti neplatná už jen proto, že v ní chybí ujednání o výši kupní ceny. Dospěl k závěru, že neplatná není, pokud strany ve smlouvě výslovně projevily vůli uzavřít úplatný převod, tedy prodej za úplatu, byť bez uvedení konkrétní částky. Rozhodující tak není obsažení číselného vyjádření kupní ceny ve znění kupní smlouvy, nýbrž projev vůle, dle nějž se smluvní strany dohodly na koupi, a nikoli na daru.

Proč katastr dosud smlouvy bez ceny odmítal

Do tohoto rozhodnutí přistupovaly katastrální úřady i soudy nižších stupňů k věci formalisticky. Chyběla-li ve smlouvě cena, dovozovaly bez dalšího její neplatnost a návrh na vklad vlastnického práva zamítaly. V posuzované věci šlo o převod spoluvlastnických podílů na pozemcích, přičemž smlouva dokonce předem upozorňovala, že uzavření bez určení ceny je přípustné (činila tak s poněkud ironizujícím apelem, který pro zpestření bez dalšího komentáře ocitujme: „Smluvní strany vyjadřují přesvědčení, že osoba, která bude na příslušném katastrálním úřadu rozhodovat o povolení vkladu vlastnického práva na základě této smlouvy, bude dostatečně seznámena s platnou právní úpravou a nebude v daném ujednání spatřovat jakýkoliv důvod pro zamítnutí návrhu na vklad, neboť je zcela zřejmé, že uzavření kupní smlouvy bez určení kupní ceny je přípustné ujednání.“).

Katastrální úřad přes důvěru vloženou do jeho rukou smluvními stranami v citovaném smluvním ujednání přesto vklad zamítl a soudy prvního i druhého stupně mu daly za pravdu. Teprve Nejvyšší soud tento výklad zvrátil, změnil rozsudky obou nižších soudů a vklad sám povolil.

Kupní cena už není podstatnou náležitostí smlouvy

Občanský zákoník rozlišuje dvě odlišné situace. Je-li cena ve smlouvě sjednána, musí být určitá alespoň co do způsobu svého výpočtu (§ 2080). Pokud však strany výslovně chtějí uzavřít smlouvu bez určení ceny, nastupuje § 2085 odst. 2 občanského zákoníku, podle nějž za sjednanou platí cena, za kterou se srovnatelná věc v daném čase a za obdobných podmínek obvykle prodává, tedy cena obvyklá. Nejvyšší soud zdůraznil, že jde o domněnku nevyvratitelnou a nelze ji obejít tvrzením o jiné ceně. Toto pravidlo se podle § 2131 občanského zákoníku přiměřeně použije i na nemovitosti, neboť úprava koupě nemovitých věcí jeho použití nikde nevylučuje.

Stanovení výše ceny tak není podstatnou náležitostí kupní smlouvy; podstatná je pouze úplatnost jako taková. Nejvyšší soud přitom připomněl, že bez uvedení konkrétní úplaty se běžně uzavírá i řada jiných smluv, například nájem bytu, licenční smlouva nebo smlouva o dílo. Není proto důvod, aby právě u nemovitostí platilo něco jiného.

Za tímto závěrem stojí širší zásada. Soukromé právo je postaveno na autonomii vůle, tedy na tom, že si strany mohou svůj vztah uspořádat podle vlastní vůle, pokud to zákon nezakazuje. Je-li možný výklad, podle nějž je smlouva platná, i výklad, podle nějž je neplatná, má přednost výklad ve prospěch platnosti. Vnucovat stranám neplatnost tam, kde jasně projevily vůli být smlouvou vázány, by tomuto principu odporovalo.

Prodej nemovitosti bez uvedení ceny a soukromí v katastru

Rozhodnutí má jeden důsledek, který ocení řada prodávajících i kupujících. Katastr nemovitostí je veřejný a listiny v něm uložené, včetně kupních smluv, jsou zpravidla přístupné komukoli. Uvádí-li smlouva kupní cenu, může se kdokoli dozvědět, za kolik konkrétní byt, dům či pozemek změnil majitele. Připouští-li se nově prodej bez uvedení ceny, lze tento údaj z podkladové listiny vypustit a citlivou informaci o ceně z katastru vyloučit. Pro strany, které nechtějí své majetkové poměry vystavovat na odiv, jde o významnou možnost; zda se pro konkrétní převod hodí, je ovšem vždy třeba posoudit i s ohledem na daňové souvislosti a na způsob úhrady ceny.

Na co si dát pozor při sepisu smlouvy

Rozhodnutí neznamená, že postačí cenu ve smlouvě jen vynechat. Nejvyšší soud výslovně požaduje, aby vůle uzavřít smlouvu bez určení ceny byla písemně vyjádřena přímo v textu smlouvy. Ze smlouvy musí být zřejmé, že jde o úplatný převod, tedy o prodej, a nikoli o darování, a že strany cenu záměrně nesjednávají. Doporučujeme rovněž výslovný odkaz na § 2085 odst. 2 ve spojení s § 2131 občanského zákoníku. Takto formulované ujednání minimalizuje riziko, že katastrální úřad vklad zamítne. Pouhá absence ceny, která budí dojem opomenutí, nestačí; musí jít o vědomé a jasně vyjádřené rozhodnutí obou stran.

K výkladu se v řízení na výzvu soudu vyjádřil i Český úřad zeměměřický a katastrální a shodně připustil, že prodej nemovitosti bez určení ceny je možný. Lze proto očekávat, že katastrální úřady svůj dosavadní přístup plošně změní. To ovšem neznamená, že je nově vhodné cenu ve smlouvách vynechávat vždy. 

Potřebujete připravit kupní smlouvu k nemovitosti?

V kanceláři HRTÚS HRTÚSOVÁ advokáti připravujeme a revidujeme kupní smlouvy k nemovitostem a zastupujeme klienty ve vkladovém řízení před katastrem. Pokud zvažujete prodej nebo koupi nemovitosti a chcete ochránit údaj o ceně, případně si jen chcete být jisti, že vaše smlouva vkladem bez potíží projde, doporučujeme konzultaci ještě před podpisem. Právě v této fázi se rozhoduje o tom, zda transakce proběhne bez komplikací.

Pro konzultaci nás kontaktujte na info@hrtusadvokati.cz nebo telefonicky.